O estado do Rio Grande do Sul sofreu recentemente a maior enchente da sua história.

Cidades inteiras ficaram embaixo d’agua. Foi uma tragédia sem precedentes.

Além de toda a destruição causada, isso vai trazer muitos reflexos negativos. Aqui vamos abordar os reflexos que devem ocorrer nas locações de imóveis:

Principais questões:

Inúmeras questões serão levantadas sobre o assunto. Algumas, inclusive, podem não ter uma resposta pronta, afinal esse tipo de situação não é previsível.

Quando falamos de locação de imóveis, históricamente, a negociação entre as partes é uma forma eficiente de resolver diversas questões, desde que realizada com respeito e equilíbrio. 

Por se tratar, a locação de imóveis, de direitos disponíveis, o leque de possibilidades de negociação é bem amplo.

Vale a pena lembrar que na época da pandemia a negociação entre locadores e locatários foi muito relevante para ajudar as partes e salvar inúmeros contratos.

Mesmo assim, a negociação, para ter sucesso, precisa ser baseada em informação de qualidade. Para isso, é preciso saber quais as possibilidades e entendimentos a respeito do assunto. 

Vamos abordar algumas das principais quetões que devem ser discutidas entre locadores e locatários em breve:

De quem é a responsabilidade de arrumar os danos causados pela enchente?

Esse é o primeiro ponto que pode causar controvérsia.

Quem deve responder pelos danos causados pela enchente?

Essa questão está na Lei do Inquilinato. Isso, por si só, já traz um direcionamento para futuras negociações. 

Cabe ao proprietário manter, durante a locação, a destinação e a forma do imóvel.

Nesse sentido, é responsabilidade do proprietário do imóvel arrumar os danos decorrentes de caso fortuito ou força maior, como no caso de enchentes, por exemplo.

Isso não significa que não há espaço para negociação. 

Por estar na posse do imóvel, é normal que o locatário prefira ficar responsável pelas reformas do imóvel em troca de algum benefício ou abatimento no valor do aluguel.

A Parte será Obrigada a Fazer os Reparos?

Essa próxima questão decorre da primeira: e se o proprietário não tiver condições de fazer os reparos?

Há muitas casas que foram completamente destruídas. Outras que sofreram danos graves ou estruturais. 

Então deve haver muitos casos em que realizar os “reparos” não será possível ou razoável, devido ao tempo que levaria ou ao custo elevado. 

Não existindo mais o imóvel ou não tendo condições de voltar a ser habitável em prazo razoável, a alternativa seria finalizar a locação.

O fato é que haverá as mais diversas circunstâncias, de modo que é difícil aplicar uma regra geral. 

Essa é uma decisão deve ser decidida entre o locador e o locatário, a depender de cada caso e de cada situação. 

O Locatário Pode Rescindir o Contrato de Locação?

Esse pode ser um dos pontos mais delicados e controversos.

Nos imóveis que foram afetados severamente pelas enchentes e estão sem condições de uso, o locatário teria o direito de pedir a finalização do contrato de locação sem que precisasse pagar as multas.

O que não seria razoável é o locatário pedir que o proprietário fizesse as reformas necessárias e, durante as reformas, finalizasse a locação.

Nesse caso o locador poderia cobrar as multas contratuais.

Há uma segunda questão importante sobre esse assunto que abordaremos abiaxo:

E os Imóveis que Não Foram Atingidos?

As questões acima se aplicam aos imóveis que foram efetivamente afetados pelas enchentes de forma grave.

• E se o locador de um imóvel próximo, mas que não foi afetado quiser rescindir o contrato de locação?

É compreensível que essa situação tenha sido traumatizante para muitas pessoas e que elas não queriam mais residir ou trabalhar naquele local.

Contudo, se o imóvel se mantém em condições de habitação e não foi atingido, o locatário não teria um motivo concreto para rescindir a locação do imóvel.

Caso o locatário, mesmo assim, resolva rescindir o contrato de aluguel, deve pagar as multas contratuais pela quebra do contrato e entrega antecipada do imóvel.

Eu espero que esse artigo tenha sido útil para você.

Essas são questões que ainda serão muito debatidas nas próximas semanas em busca das melhores soluções.