Pouca gente sabe, mas é possível anular a retomada da propriedade pelo banco.

Você tinha um imóvel financiado, não conseguiu pagar as prestações e o seu imóvel foi leiloado pelo banco?

Se esse é o seu caso, pode ser que você ainda consiga recuperar ele.

Vou explicar como isso é possível, mas primeiro preciso explicar como ocorre essa retomada pelo banco e por que muitas vezes ela acontece sem que a pessoa nem fique sabendo ou nem entenda o que está acontecendo.

Como ocorre a retomada do imóvel pelo banco?

No financiamento imobiliário através de alienação fiduciária, a lei é bastante rigorosa com a pessoa que faz o financiamento e acabou atrasando prestações.

A lei facilitou muito a retomada do imóvel pelo banco, dificultando a situação para o eventual devedor.

Com poucos meses de atraso nas prestações o banco já pode exigir o pagamento total dos valores atrasados ou retomar a propriedade.

E essa retomada ocorra totalmente de forma extrajudicial.

Isso quer dizer que o banco nem precisa entrar com um processo judicial. Ele faz tudo através do cartório, o que é muito mais rápido e simples.

Alguns requisitos, porém, precisam ser cumpridos para que o procedimento seja válido. 

Vou dar alguns exemplos:

• A pessoa que fez o financiamento deve ser notificada do que está ocorrendo.

Como tudo ocorre de forma extrajudicial é preciso ter muita atenção a essas notificações.

Elas podem ocorrer pelo correio, através de carta com aviso de recebimento ou pelo oficial de Registro de Títulos e Documentos.

A falha nessas notificações é um dos modos de anular a retomada da propriedade pelo banco. Então é importante ficar atento a esse ponto.

Após a retomada do imóvel pelo banco, que ocorre com o registro na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis, o imóvel será leiloado para o pagamento da dívida.

• Antes do leilão, o devedor precisa ser novamente notificado. Essa notificação é essencial porque o devedor tem preferencia na arrematação do imóvel.

Quem adquirir o imóvel no leilão poderá pedir a imissão na posse do imóvel, que, na maioria das vezes, é concedida pelo juiz de modo liminar.

Caso a pessoa que esteja no imóvel se negue a sair, o oficial de justiça poderá pedir o auxílio da polícia para fazer a desocupação forçada e entregar a posse para o novo proprietário.

Esse é o resumo de como costuma ocorrer a retomada do imóvel pelo banco, o leilão e a imissão na posse do novo proprietário. É claro que cada ponto desses possui muitos detalhes e pode ser explorado de forma mais completa.

A ideia desse resumo é dar uma ideia geral. Se quiser se aprofundar mais, recomendo que leia esse outro artigo que escrevi sobre o assunto: 

https://laerciopisoni.com/defender-imovel-leilao-2/

Como anular a retomada do imóvel pelo banco?

A lei da alienação fiduciária facilita a retomada do imóvel pelo banco, se comparado com o procedimento anterior, que possuia mais requisitos.

Mas o banco ainda precisa cumprir alguns requisitos previstos na lei para que o procedimento seja válido.

Como os bancos trabalham com um número bastante grande de negócios, não é raro que esses requisitos sejam descumpridos ou esquecidos.

Pode parecer algo pequeno, mas não é.

O esquecimento de uma intimação, por exemplo, pode anular todo o procedimento, desfazer o leilão e devolver a propriedade ao devedor.

Há diversas situações que podem acabar gerando a anulação do leilão do imóvel. 

Vou dar o exemplo de 3 dos erros que mais geram a anulação de leilão:

• Quando o devedor não é intimado para pagar a dívida.
• Quando o devedor não é intimidado sobre a realização do leilão.
• Quando o devedor é citado por edital sem que isso seja necessário.

Quando houver algum erro ou irregularidade no procedimento que levou o imóvel a leilão, como nos exemplos acima, é possível entrar com uma ação judicial para que esse leilão seja anulado.